Hauskauf - Mietwohnung

 

Kritische Fragen beim Kauf eines Hauses (Altbestand), Neubaus, einer Wohnung und bei Bezug einer Mietwohnung

Viele Presseberichte, aber auch viele Hinweise  auf unserer Homepage zu "möglichen" Belastungsrisiken durch Bauprodukte führen immer wieder zu einer hohen Verunsicherung von Verbrauchern und Anrufern unserer Hotline, die nicht selber bauen wollen, sondern vor dem Erwerb/Miete einer Immobilie stehen. 

Entscheidend für eine qualifizierte "Beratung":

  • Wird ein allgemein emissionsarmes Gebäude, eine schadstoffreduzierte Wohnung gesucht?
  • Geht es dem Bauherren/ Käufer/ Mieter vor allem um Nachhaltigkeit/ Ökologie (Wünsche des künftigen Hausbewohners)?
  • Sind zusätzlich besondere individuelle gesundheitliche Bedürfnisse des Käufers zu beachten  (AllergienChemikaliensensitivität etc.)?

Siehe dazu auch Fragebogen für Bauherren

 

"Verschwiegene Mängel" beim Hauskauf: 

Hier verweisen wir auf ein BGH Urteil bezüglich "gesundheitschädlcher Baustoffe". 

 

Gebäudecheck vor Vertragsabschluß

Gesundheitscheck

Technischer Gebäudecheck

Prüfung des Gebäudeumfelds

Fachleute für Gebäudebeurteilungen

Gesundheitsrisiko Schimmel

Weitere Empfehlungen bei Hauskauf oder Mietvertrag

 

 

 

"Gesundheitscheck" des Gebäudes

Die Prioritäten müssen vom Käufer/ Mieter selbst entschieden werden.

Fragenkatalog zum Gebäude vor Erstellung eines Prüfkonzepts

 

     a) Raumluftprüfung auf VOCs, (unter anderem Schwerpunkte  Essigsäure, Isothiazolinone)  und auf  Formaldehyd

     b) Hausstaubprüfung auf  Flammschutzmittel, Weichmacher (allgemeine SVOCS, EOX/AOX, Pestizide), Schwermetalle, PAK, Holzschutzmittel; Biozide...

 

Wir verweisen dabei vor allem auch auf die Kriterien des Berufsverbands der Baubiologen VDB für des "Gebäudezertifikat" für wohngesunde Gebäude.

 

 

      bei "älteren Gebäuden zusätzlich:

     c) Schimmelprüfung (oft auch "verdeckter" Schimmel)

 

     ergänzend allgemein unbedingt "empfohlen" (auch standortbezogen):

     d) Messung elektrische Felder  ("Elektrosmog") 
     e)  Messung Radonbelastung

 


    zusätzlich in vielen Fällen sinnvoll:

     f) Schallmessung - oft finden sich gesundheitsrelevante Schallbelastungen auch im nicht bewusst wahrnehmbaren Bereich  (Infra- und Ultraschall)

Bei älteren Gebäuden ist auch zu prüfen, ob möglicherweise durch eine frühere Grundstücknutzung gesundheitliche Gefährdungen auftreten könnten - ebenso ist zu klären, ob frühere Gebäudenutzungen solche Risiken verursachen könnten (z.B. Chemikalien aus chemischer Reinigung, Lackproduktion...)

Empfehlung Umfang von Schadstoffprüfungen

siehe auch "Gesundheitsrisiken in Gebäuden"

"Alte Mineralwolle" in Gebäuden

_______________________________

 

Beim Kauf/Verkauf von Fertighäusern "älteren"Baujahres

wird seit langem bereits ein

verpflichtender "Schadstoffpass" vorgeschlagen - zu häufig finden sich hier häufig kaum nachhaltig sanierbare Schadstoffbelastungen (Siehe ARD plusminus 27.07.2016: Gift im "Fertighauis") Makler verschweigen hier sehr häufig entsprechende Risiken, obwohl zwischenzeitlich dank unzähliger Medienberichte vor allem ihnen solche Problem bekannt sein müssen.

Wichtig hier neben einer Prüfung auf Formaldehyd vor allem auf Chloransiole und Essigsäure. 

Sollte ein solcher umfassender  "Check" (vor allem bei Mietverhältnissen) die wirtschaftlichen Möglichkeiten sprengen, so sollte zumindest versucht werden, ob ein "Probeschlafen" (2 oder 3 Nächte") in der Mietwohnung als "Verträglichkeitsprüfung" ermöglicht werden kann.

 

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Technischer Gebäudecheck

Ein solcher ist unbedingt empfohlen beim Immobilienkauf.

  • Prüfung energetischer Gebäudestatus (künftige Heizkosten und Einhaltung der ENEV = Energieiensparverordnung)
  • Messung Feuchtigkeit in Wänden, Fundament (Kondensat ungedämmter Beton; Wärmebrücken am Gebäude; Undichtigkeiten Dach/Wand; verdeckte Leitungsschäden)
  • mangelhafte Dämmung (Keller/ Wand/ Dach)
  • mangelhafter Schallschutz
  • allgemeine  "Qualität" der Bauteile ( z.B. Fundament, Dachstuhl, Böden, Fenster, Türen, Keller, Wände, Decken, Dämmung/Luftdichtheit)
  • Istzustand der Haustechnik  (Elektro- und Sanitärinstallationen, Heizung, Lüftung...)

 

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Prüfung des Gebäudeumfelds

  • bei Pollenallergie: Vegetation in der näheren Umgebung; 
  • bei Schimmelallergie: Nähe von landwirtschaftlichen Gebäuden,  Moor...;
  • bei Chemikalien- Sensitivität: Verkehr, Felder, die mit Bioziden behandelt werden, Industrie;
  • bei Elektrosensitivität: Sendemasten, Hochspannungsleitungen....
  • Schallbelastung (Bahn, Strassen, Gewerbebetriebe, Flugplatz, Sportplatz - auch nicht wahrnehmbarer Infraschall!)
  • besondere landschaftsbezogene Risiken (Mückenplage im Sommer...)
  • Radonbelastung aus dem Boden
  • Wasseradern, geologische "Störzonen"

Zu prüfen sind auch Gegebenheiten wie Verkehrs- und Telekommunikationsanschluss, mögliche Schall- und Geruchsbelastungen aus gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben, mögliche Pestizidbelastungen aus landwirtschaftilcher Geländenutzung...

Siehe dazu "Empfehlungen für Grundstückauswahl und Bauplanung

Bei der Ermittlung dieser Gegebenheiten kann es sich aber leider nur um Momentaufnahmen handeln - die Situation kann sich diesbezüglich kurzfristig ändern.

 

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Für einen solchen Gebäudecheck sind sowohl bezüglich gesundheitlicher, wie auch technischer Bewertung entsprechende qualifizierte Fachleute beizuziehen. (Siehe dazu auch Artikel "Greenwashing"- selbstgeschaffene "Berufsbezeichnungen" wie "Gesundheitsberater", "Wohngesundheitsanalysten" u.a.). 

 

 

 

Fachleute für Gebäudebeurteilungen

  • Gerne benennen wir für eine "gesundheitliche Bewertung" im Bedarfsfall  qualifizierte Prüfinstitute, Baubiologen für  Raumluft- und Schimmelprüfungen aus der Region. Siehe dazu auch: Suche nach qualifizierten Prüfern

Fordern Sie unbedingt eine

  • Prüfung nach den aktuellen Normen (VDI Agenda 2016) und dass
  • die Prüfung nach diesen Normen auch im Messprotokoll aufgeführt wird. Aussagen wir "in Anlehnung" an Norm xxx sind nicht aussagekräftig, da in der regel dabei nicht aufgeführt wird, in welchen Paramatern und warum von der eigentlichen Norm abgewichen wird. Vor allem bei gerichtlichen oder "öffentlichen" (Schadstoffbelastungen an Schulen, Kitas) Auseinandersetzungen kann dies oft zu "Problemen" der "Anerkennung" eines Prüfberichtes führen.  
  • Für eine technische Grobbeurteilung empfehlen wir Ihnen, zumindest einen "bauversierten Bekannten" bei Hausbesichtigungen um eine Erstbeurteilung zu bitten – bei begründetem Verdacht auf Baumängel bzw. dann vor endgültigem Kaufabschluss ist ein Bausachverständiger  - zum Beispiel (!)  http://www.bundesliste.de/data/ unbedingt beizuziehen.

 

Betrachtung des auswertenden Instituts:

Bei der Beurteilung von Prüfberichten ist die Qualifikation des "auswertenden" Prüfinstitutes für den jeweiligen Prüfbereich zu beachten.

z.B. akkreditierte Institute für Schimmeluntersuchungen, Baustoff- Schadstoffprüfungen (zu finden unter DAkks)

 

 

"Ferndiagnose" durch EGGBI (kein Ersatz für Schadstoffprüfung!) bzgl. gesundheitlicher Risiken aus Bauprodukten:

Für eine "Grobbeurteilung" möglicher Risiken empfehlen wir die Erstellung einer Bauteilbeschreibung mit möglichst exakten Angaben zu Bauweise und vor allem verbauten Produkten und Baujahr/Jahr eventueller nachträglicher Einbringung von Produkten (Renovierungen).

Wir verweisen dann in einer Erstbeurteilung auf "bauteil- und bauzeit- typische Risiken"  (Holzschutz, Bleirohre, PAK haltige Bodenkleber, asbesthaltige Produkte - optimal individuell spezifiziert nach Vorliegen einer "Erfassung" der gesundheitlicher Sonderanforderungen) die sich aus dieser Baubeschreibung ergeben können(!).

Eine solche detaillierte Bewertung übersteigt allerdings unsere Möglichkeiten einer umfassenden kostenlosen Beratung.

 

 

Argumente vorweg zur allgemeinen  Beruhigung von Hauskäufern:           

Ein große Anzahl aktueller Bauprodukte unterliegt zwischenzeitlichen (unterschiedlich strengen) gesetzlichen Bestimmungen und ermöglicht bei qualifizierter Bauausführung langfristig schadstoffarme Gebäude ohne "gesundheitlichem" Risiko, soferne nicht besondere gesundheitliche Sensitivitäten vorliegen.

Dennoch kommt es immer wieder auch bei Neubauten zu "Schadstoffbelastungen",

 

 

Spezifische Beratungsleistungen EGGBI (vor allem im Bezug auf Baustoffe) 

Da wir neben Kommunen, Bauunternehmen vor allem Allergiker und Chemikalien- Sensitive beraten  (dazu zählen zwischenzeitlich leider bereits an die 30 % der Bevölkerung) berücksichtigt EGGBI allerdings bei Beurteilungen für Bauherren, Wohnungsmieter mit erhöhten gesundheitlichen Anforderungen nicht nur toxische, krankmachende "Emissionen"

sondern vor allem auch viele allergenisierende und sensibilisierende Stoffe (wie z. B. Terpene aus manchen Holzprodukten siehe Seite 2:  VOC ) die unter gewissen Umständen sogar gewünscht  (angenehmer Holzgeruch, Zitrusduft aus vielen Naturfarben), gesundheitlich förderlich  (Zirbenholz) sein können -

(ebenso wie im Lebensmittelbereich manche Milchprodukte, Nüsse und viele andere Lebensmittel) 

für Allergiker, sensitive Menschen aber durchaus  im Individualfall, 


vor allem bei zu hohen Konzentrationen allerdings auch für "unbelastete Menschen"  zu einem echten Problem werden können.


Bei vielen „Raumschadstoffen" und Emissionen handelt es sich um Belastungen, die vor allem in den ersten Wochen, Monaten des Neubaues problematisch sein können – zahlreiche davon sind spätestens nach einigen Monaten „Gebäudenutzung“ nicht mehr feststellbar.

Da von uns „unterstützte“ Bauherren meist unmittelbar nach Fertigstellung einziehen wollen (oft aus wirtschaftlichen Gründen auch müssen) ist es erforderlich, auch solche kurz/mittelfristige  Belastungen möglichst auszuschließen oder zumindest zu minimieren, um zusätzliche Sensibilisierungen auszuschließen. Bei einem Kauf eines bereits etwas „ausgelüfteten“ Hauses erübrigen sich sehr oft solche Bedenken.

 

Natürlich ist es unerlässlich, nicht nur bei Neubaumaßnahmen sondern auch  beim Hauskauf die verwendeten Materialien zu hinterfragen  - wir empfehlen daher, sich beim Verkäufer  möglichst zu erkundigen, welche Produkte insgesamt eingesetzt worden sind (so weit noch nachvollziehbar/an Hand von „Angeboten/ Rechnungen/ Lieferscheinen" der Baufirmen)

Gerne werfen wir in der Folge einen ersten Blick auf diese Liste, um eventuell „kritische“ Produkte zu definieren und zumindest im "Verdachtsfall" eine „Raumluftprüfung“  dringend zu empfehlen.....

(link: Produktbewertung) besser und ausführlicher natürlich Bauteilbeschreibung (link Bauteile).

Wichtig sind dabei die genaue Benennung (Produktbezeichnung, Hersteller)  der  „Massenbaustoffe“  (Ziegel, Dämmstoffe) und der Oberflächenbaustoffe (Putze, Wandfarben, Holzoberflächen, Fußböden), Benennung des Baujahres! (Manche Risiken sind typisch für spezielle Jahre - z.B. Formaldehyd, Chloranisole in Fertighäusern älterer Generation)

und die Information, ob es in der Familie eventuell bekannte  Allergien oder Sensitivitäten (wenn ja, welche- siehe Fragebogen Gesundheit) gibt.

 

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Gesundheitsrisiko Schimmel

Ein wesentlicher, unbedingt  zu beachtender Punkt ist natürlich das „Gesundheitsrisiko“ Schimmel –

leider nicht immer „oberflächlich erkennbar“,

und bei Hausbesichtigungen gerne kurzfristig überstrichen und gut „ausgelüftet“.

Da Schimmel fast immer durch Baumängel (mangelhafte Bauausführung) verursacht wird, sollte zumindest ein „technischer“ „Bauprofi“  sich das Haus einmal ansehen – oft ist aber auch aus Referenzen der ausführenden Baufirmen  „herauszulesen“ ob es sich um einen „Billigstanbieter“ gehandelt hat oder um eine kompetente Fachfirma mit gutem Ruf in der Region. Spätestens bei begründeten Bedenken ist vor Kaufabschluss  natürlich ein technisches Baugutachten  - ebenso wie ein Schimmeltest  unvermeidbar.

Bei Mietobjekten ist stets die Befragung des Vormierters (oder künftiger Nachbarn) hilfreich.

Mehr Infos zu Schimmel

Aus der EGGBI Schriftenreihe;

Schimmel- gesundheitliche Risiken

Schimmelsanierungen

 

 

 

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Weitere Empfehlungen beim Hauskauf oder vor Abschluss eines Mietsvertrages

Eigene Wahrnehmungen

Verlassen Sie sich gerne auch bis zu einem gewissen Maße auf Ihre eigene „Wahrnehmung“ – ein mehrstündiger Aufenthalt im Haus ergibt oftmals bereits Anzeichen von Gerüchen, die sie als unangenehm oder störend empfinden – spätestens in diesem Falle  sollten die oben angeführten Empfehlungen möglichst umfassend durchgeführt werden.

Einzug in Ihre neue Immobilie:

Oft werden beim Einzug ins "Neue Haus" Fehler gemacht  -

Generalreinigung mit "bedenklichen" Reinigungsmitteln, Klein-Sanierungen mit emissionsintensiven Produkten, neue  Bodenbeläge mit "kritischen" Oberflächen, Klebern, Grundierungen; Badsanierungen mit emissionsreichen Dichtmassen, Klebern - formaldehyd- emissionsintensive Möbel, Produkte mit Weichmachern und bedenklichen Flammschutzmitteln und vieles andere.

Fordern Sie dabei Verarbeiter, Händler und Hersteller -  verlangen Sie:

glaubwürdige Nachweise der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der angebotenen Produkte!

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Kostenlose Kurzberatung für Allergiker, MCS Kranke, umweltsensitive Bauherren

 

EGGBI -

Kostenloses internationales Beratungsportal

Sämtliche "Lobbytätigkeit" und Öffentlichkeitsarbeit für Umwelterkrankte und MCS Betroffene, Allergiker erfolgt ebenso wie die Pflege dieses Informationsportals sowie die Beratungen im Rahmen der Hotline ausschließlich ehrenamtlich und ohne öffentlicher Förderung. Es sind daraus keine Rechts- oder Haftungsansprüche abzuleiten!  EGGBI kann und darf weder Rechtsberatungen noch medizinische Beratungen erteilen.

Klärung allgemeiner erster Fragen zum Thema Schadstoff- minimiertes Bauen, Renovieren (maximal ½Stunde kostenlose Beratung), daraus resultierenden Umwelterkrankungen;

Sie möchten unsere Beratungsplattform unterstützen?

Nächste Telefonsprechstunden:

jeweils von 8:00 bis 11:30 Uhr:

Mittwoch,         05.02.2020

Mittwoch,         12.02.2020

Mittwoch,         19.02.2020

Mittwoch,         26.02.2020

Mittwoch,         04.03.2020

Montag,            11.03.2020

Montag,            18.03.2020

Donnerstag,     25.03.2020

Mittwoch,         01.04.2020

Mittwoch,         08.04.2020

Mittwoch,         15.04.2020

 

Terminbedingte Änderungen vorbehalten (werden rechtzeitig hier angekündigt)!

Produktempfehlungen werden grundsätzlich nur schriftlich ausgesprochen (Mail/Fax/Brief). 

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