Hauskauf - Mietwohnung
Kritische Fragen beim Kauf eines Hauses (Altbestand), Neubaus, einer Wohnung und bei Bezug einer Mietwohnung
Viele Presseberichte, aber auch viele Hinweise auf meiner Homepage zu "möglichen" Belastungsrisiken durch Bauprodukte führen immer wieder zu einer hohen Verunsicherung von Verbrauchern und Anrufern meiner Hotline, die nicht selber bauen wollen, sondern vor dem Erwerb oder der Anmietung einer Immobilie stehen.
Gebäudezertifikate
Zunehemend werben Hausverkäufer mit diversen Gebäudezertifikaten unterschiedlichster Aussagekraft - die meisten davon beschränken sich dabei auf Aussagen zur "Nachhhaltigkeit" der Gebäude und ignorieren zahlreiche wesentliche Aspekte der "Wohngesundheit".
Infos zur Aussagekraft dieser "Gebäudezertifikate" finden Sie in der Zusammenfassung "Gesundheitsbezogene Aussagekraft von über Gütezeichen für Bauprodukte und Gebäude" im Kapitel 12.
Entscheidend für eine qualifizierte "Beratung":
- Wird ein allgemein emissionsarmes Gebäude, eine schadstoffreduzierte Wohnung gesucht?
- Geht es dem Bauherren/ Käufer/ Mieter vor allem um Nachhaltigkeit/ Ökologie (Wünsche des künftigen Hausbewohners)?
- Sind zusätzlich besondere individuelle gesundheitliche Bedürfnisse des Käufers zu beachten (Allergien, Chemikaliensensitivität etc.)?
Siehe dazu auch Fragebogen für Bauherren
"Verschwiegene Mängel" beim Hauskauf:
Hier verweisen wir auf ein BGH- Urteil bezüglich "gesundheitschädlcher Baustoffe".
Siehe dazu auch weitere "Gerichtsurteile"
Gebäudecheck vor Vertragsabschluß (Mietvertrag/ Kaufvertrag)
"Immobilienbewertung" durch Gutachter, Makler
Fachleute für Gebäudebeurteilungen und Produktprüfungen
Weitere Empfehlungen bei Hauskauf oder Mietvertrag
Empfehlungen für Mieter bei Geruchs- und Schadstoffbelastungen
"Gesundheitscheck" des Gebäudes
Die Prioritäten müssen vom Käufer/ Mieter selbst entschieden werden.
Häufig wird hier der Wunsch nach Ökologie, Nachhhaltigkeit definiert - die Einhaltung solcher Kriterien muss aber nicht unbedingt mit den "gesundheitlichen" Anforderungen - vor allem bei speziellen individuellen Sensitivitäten, Allergien übereinstimmen, weil auch "natürliche" Produkte ein sensibilisierendes Potential enthalten können. (Sind Ökohäuser auch immer "wohngesund?")
Wohnungssuche für Chemikaliensensitive
Produktauswahl für Chemikaliensensitive
"Mögliche" Überprüfung der Einhaltung gesundheitliche Kriterien
a) Raumluftprüfung auf VOCs, (unter anderem Schwerpunkte Essigsäure, Isothiazolinone) und auf Formaldehyd
b) Hausstaubprüfung auf Flammschutzmittel, Weichmacher (allgemeine SVOCS, EOX/AOX, Pestizide), Schwermetalle, PAK, Holzschutzmittel; Biozide...
Wir verweisen dabei vor allem auch auf die Kriterien des Berufsverbands der Baubiologen VDB für des "Gebäudezertifikat" für wohngesunde Gebäude.
bei "älteren Gebäuden zusätzlich:
c) Schimmelprüfung (oft auch "verdeckter" Schimmel)
ergänzend allgemein unbedingt "empfohlen" (auch standortbezogen):
d) Messung elektrische Felder ("Elektrosmog")
e) Messung Radonbelastung
Siehe dazu Zusammenfassung
Fragenkatalog zum Gebäude vor Erstellung eines Prüfkonzepts
Zusätzlich in vielen Fällen sinnvoll:
f) Schallmessung - oft finden sich gesundheitsrelevante Schallbelastungen auch im nicht bewusst wahrnehmbaren Bereich (Infra- und Ultraschall)
Bei älteren Gebäuden ist auch zu prüfen, ob möglicherweise durch eine frühere Grundstücknutzung gesundheitliche Gefährdungen auftreten könnten - ebenso ist zu klären, ob frühere Gebäudenutzungen solche Risiken verursachen könnten (z.B. Chemikalien aus chemischer Reinigung, Lackproduktion...)
Empfehlung Umfang von Schadstoffprüfungen
siehe auch "Gesundheitsrisiken in Gebäuden"
"Alte Mineralwolle" in Gebäuden
"Mögliche Schadstoffe aus Bodenbelägen"
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Beim Kauf/Verkauf von Fertighäusern "älteren"Baujahres
wird seit langem bereits ein
verpflichtender "Schadstoffpass" vorgeschlagen - zu häufig finden sich hier häufig kaum nachhaltig sanierbare Schadstoffbelastungen Makler verschweigen hier sehr häufig entsprechende Risiken, obwohl zwischenzeitlich dank unzähliger Medienberichte vor allem ihnen solche Problem bekannt sein müssen.
Wichtig ist hier neben einer Prüfung auf Formaldehyd vor allem auf Chloransiole und Essigsäure.
Sollte ein solcher umfassender "Check" (vor allem bei Mietverhältnissen) die wirtschaftlichen Möglichkeiten sprengen, so sollte zumindest versucht werden, ob ein "Probeschlafen" (2 oder 3 Nächte") in der Mietwohnung als "Verträglichkeitsprüfung" ermöglicht werden kann.
Technischer Gebäudecheck
Ein solcher ist unbedingt empfohlen beim Immobilienkauf.
- Prüfung energetischer Gebäudestatus (künftige Heizkosten und Einhaltung der ENEV = Energieiensparverordnung)
- Messung Feuchtigkeit in Wänden, Fundament (Kondensat ungedämmter Beton; Wärmebrücken am Gebäude; Undichtigkeiten Dach/Wand; verdeckte Leitungsschäden)
- mangelhafte Dämmung (Keller/ Wand/ Dach)
- mangelhafter Schallschutz
- allgemeine "Qualität" der Bauteile ( z.B. Fundament, Dachstuhl, Böden, Fenster, Türen, Keller, Wände, Decken, Dämmung/Luftdichtheit)
- Istzustand der Haustechnik (Elektro- und Sanitärinstallationen, Heizung, Lüftung...)
- "Dichtheit" der Gebäudehülle bezüglich Nagetieren und anderen "Schädlingen")
Unabhängig von möglichen Folgekosten durch anstehende technische Sanierungen sind bauliche Mängel die häufigste Ursache von Schimmel - und damit ebenfalls ein "gesundheitsbezogen" zu beachtender Aspekt!
EGGBI ist lediglich in der Lage, Schadstoffprüfberichte aus dem "Gesundheits- Check" zu "bewerten",
Kostenlose Bewertung von Prüfberichten
nicht aber technische Gebäude-Prüfberichte.
Professionelle Gebäudegutachter haften dafür aber auch bei nachweisbar "mangelhafter" Begutachtung! Siehe dazu Kapitel 12 "Rechtliche Grundlagen"
Immobilienbewertung durch Gutachter oder Makler
Vor allem Makler berufen sich sehr oft auf sogenannte "Verkehrswertgutachten", ohne selbst zu prüfen, ob der beauftragte "Bewerter" überhaupt ausreichende Kompetenz aufweisen kann.
Besonders bei der Bewertung von Fertighäusern der 60er, 70er und 80er Jahren werden die inwischen allgemein kommunizierten Risiken von Geruchs- und Schadstoffbelastungen nach wie vor in manchen Fällen völlig ignoriert, obwohl sich in solchen Fällen der tatsächliche Immobilienwert immer wieder nur auf den Wert des Grundstückes abzüglich von Rückbaukosten reduziert.
Siehe dazu "Geruch in älteren Fertighäusern"
Bei entsprechend ausreichend formulierten "Bewertungs - Auftrag steht auch der Gutachter, der eine Verkehrswertermittlung durchführt durchaus ebenso wie der Makler in der Haftung = Haftung bei der Erstellung von Immobiliengutachten".
Bei der Beauftragung einer Bewertung einer Bestandsimmobilie sollte er daher aber auch unbedingt präventiv bereits auf die zu berücksichtigenden Risiken bezüglich möglicher Schadstoffbelastungen,
bei älteren Fertighäusern daneben auch auf das erhöhte Risiko von hier häufig typischen Geruchsbelastungen explizit hingewiesen werden –
auch wenn entsprechendes Wissen – ebenso wie beim Makler, der ebenso eine entsprechende Haftung berückischtigen sollte, angesichts inzwischen umfassender "medialer" Aufklärung (Google Suche "Belastungen in Fertighäusern" aktuell über 230.000 Eintragungen) inzwischen ohnedies vorauszusetzen ist.
Bei fehlender Qualifikation von Maklern, Gutachtern wurden mir bereits wiederholt sogenannte "Schadstoffprüfberichte" vorgelegt, bei denen mir "Fachleute" für Abriss und Gebäudesanierungen (nicht aber für Innenraumlufthygiene) Untersuchungsberichte bezüglich Asbest, Holzschutzmittel, PCB, PAK vorgelegt haben um die Unbedenklichkeit nachzuweisen -
alle anderen "möglichen Schadstoffbelastungen" wie Formaldehyd, VOCS (hier konkret auch Chloranisole, Carbonsäuren, Isothiazolinoine mit eigenem Analytikbedarf), Weichmacher, Flammschutzmittel u.v.a. - absichtlich oder auf Grund fehlender Quailifikation völlig ignorierten.
Eine bereits vorliegende Immobilienbewertung ohne entsprechend ausreichender und glaubwürdiger Raumluftuntersuchung (siehe dazu: Kostenlose Bewertung von Prüfberichten)
sollte weder vom Kaufinteressenten, noch von der finanzierenden Bank anerkannt werden - zu groß ist das erhebliche Risiko vielfach nachträglich auftauchener, unverzichtbarer (wenn überhaupt möglicher) nicht mehr finanzierbarer "Sanierungen".
Siehe dazu auch "allgemeine Gutachterhaftung"
Prüfung des Gebäudeumfelds
- bei Pollenallergie: Vegetation in der näheren Umgebung;
- bei Schimmelallergie: Nähe von landwirtschaftlichen Gebäuden, Moor...;
- bei Chemikalien- Sensitivität: Verkehr, Felder, die mit Bioziden behandelt werden, Industrie;
- bei Elektrosensitivität: Sendemasten, Hochspannungsleitungen....
- Schallbelastung (Bahn, Strassen, Gewerbebetriebe, Flugplatz, Sportplatz - auch nicht wahrnehmbarer Infraschall!)
- besondere landschaftsbezogene Risiken (Mückenplage im Sommer...)
- Radonbelastung aus dem Boden
- Wasseradern, geologische "Störzonen"
Zu prüfen sind auch Gegebenheiten wie Verkehrs- und Telekommunikationsanschluss, mögliche Schall- und Geruchsbelastungen aus gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben, mögliche Pestizidbelastungen aus landwirtschaftilcher Geländenutzung...
Siehe dazu "Empfehlungen für Grundstückauswahl und Bauplanung
Bei der Ermittlung dieser Gegebenheiten kann es sich aber leider nur um Momentaufnahmen handeln - die Situation kann sich diesbezüglich kurzfristig ändern.
Für einen solchen Gebäudecheck sind sowohl bezüglich gesundheitlicher, wie auch technischer Bewertung entsprechende qualifizierte Fachleute beizuziehen. (Siehe dazu auch Artikel "Greenwashing"- selbstgeschaffene "Berufsbezeichnungen" wie "Gesundheitsberater", "Wohngesundheitsanalysten" u.a.).
Gebäudezertifikate
sollten gründlich auf den Umfang der "garantierten" Eigenschaften des Gebäudes geprüft werden - nur sehr wenige Zertifikate bieten eine umfassende "Sicherheit" vor allem für sensitive Mieter/ Käufer.
Siehe dazu Kapitel 12 "Gebäudezertifikate" aus der Zusammenfassung:
Bewertungen von über 100 Gütezeichen und "Kennzeichnungen" für Baustoffe, Gebäude und "Produkte für das Wohnumfeld" für Verbraucher mit erhöhten Anforderungen an die „Wohngesundheit“
Fachleute für Gebäudebeurteilungen und Produktprüfungen
- Gerne benenne ich für eine "gesundheitliche Bewertung" im Bedarfsfall qualifizierte Prüfinstitute, Baubiologen für Raumluft- und Schimmelprüfungen aus der Region. Siehe dazu auch: Suche nach qualifizierten Prüfern
Fordern Sie unbedingt eine
- Prüfung nach den aktuellen Normen (VDI Agenda 2016) und dass
- die Prüfung nach diesen Normen auch im Messprotokoll aufgeführt wird. Aussagen wie "in Anlehnung" an Norm xxx sind nicht aussagekräftig, da in der Regel dabei nicht aufgeführt wird, in welchen Paramatern und warum von der eigentlichen Norm abgewichen wird. Vor allem bei gerichtlichen oder "öffentlichen" (Schadstoffbelastungen an Schulen, Kitas) Auseinandersetzungen kann dies oft zu "Problemen" der "Anerkennung" eines Prüfberichtes führen.
- Für eine technische Grobbeurteilung empfehle ich Ihnen, zumindest einen "bauversierten Bekannten" bei Hausbesichtigungen um eine Erstbeurteilung zu bitten – bei begründetem Verdacht auf Baumängel bzw. dann vor endgültigem Kaufabschluss ist ein Bausachverständiger - zum Beispiel (!) http://www.bundesliste.de/data/ unbedingt beizuziehen.
Betrachtung des auswertenden Instituts:
Bei der Beurteilung von Prüfberichten ist die Qualifikation des "auswertenden" Prüfinstitutes für den jeweiligen Prüfbereich zu beachten.
z.B. akkreditierte Institute für Schimmeluntersuchungen, Baustoff- Schadstoffprüfungen (zu finden unter DAkks)
Auch hier ist auf eine normgemäße Analytik zu achten und Untersuchungen "in Anlehnung an benannte Normen" bezüglich der Abweichung zu hinterfragen.
Siehe dazu auch:
Suche nach qualifizierten Beratern, Prüfern, Prüfinstituten und Gutachtern
"Ferndiagnose" durch EGGBI (kein Ersatz für Schadstoffprüfung!) bzgl. gesundheitlicher Risiken aus Bauprodukten:
Für eine "Grobbeurteilung" möglicher Risiken empfehle ich die Erstellung einer Bauteilbeschreibung mit möglichst exakten Angaben zu Bauweise und vor allem verbauten Produkten und Baujahr/Jahr eventueller nachträglicher Einbringung von Produkten (Renovierungen).
Ich verweisen dann in einer Erstbeurteilung auf "bauteil- und bauzeit- typische Risiken" (Holzschutz, Bleirohre, PAK haltige Bodenkleber, asbesthaltige Produkte - optimal individuell spezifiziert nach Vorliegen einer "Erfassung" der gesundheitlicher Sonderanforderungen) die sich aus dieser Baubeschreibung ergeben können(!).
Mögliche Gebäude- individuelle Risiken sind auch ersichtlich aus dem Fragenkatalog
Eine solche detaillierte Bewertung übersteigt allerdings meine Möglichkeiten einer umfassenden kostenlosen Beratung.
Für bereits vorliegende Prüfberichte erstelle ich gerne eine Stellungnahme:
Kostenlose Bewertung von Prüfberichten
Argumente vorweg zur allgemeinen Beruhigung von Hauskäufern:
Ein große Anzahl aktueller Bauprodukte unterliegt zwischenzeitlichen (unterschiedlich strengen) gesetzlichen Bestimmungen und ermöglicht bei qualifizierter Bauausführung langfristig schadstoffarme Gebäude ohne "gesundheitlichem" Risiko, soferne nicht besondere gesundheitliche Sensitivitäten vorliegen.
Dennoch kommt es immer wieder auch bei Neubauten zu "Schadstoffbelastungen",
da manche Hersteller nach wie vor umfassende Schadstoffprüfberichte verweigern und teilweise auch
falsche oder mangelhafte Aussagen abgeben.
- Planer, Baufirmen sich zu sehr nur an Gütezeichen, Sicherheitsdatenblättern und bauafusichtlicher Zulassung orientieren.
Spezifische Beratungsleistungen EGGBI (vor allem im Bezug auf Baustoffe)
Da ich neben Kommunen, Bauunternehmen vor allem Allergiker und Chemikalien- Sensitive berate (dazu zählen zwischenzeitlich leider bereits an die 30 % der Bevölkerung), berücksichtigt EGGBI allerdings bei Beurteilungen für Bauherren, Wohnungsmieter mit erhöhten gesundheitlichen Anforderungen nicht nur toxische, krankmachende "Emissionen"
sondern vor allem auch viele allergenisierende und sensibilisierende Stoffe (wie z. B. Terpene aus manchen Holzprodukten siehe Seite 2: VOC ) die unter gewissen Umständen sogar gewünscht (angenehmer Holzgeruch, Zitrusduft aus vielen Naturfarben), gesundheitlich förderlich (Zirbenholz) sein können -
(ebenso wie im Lebensmittelbereich manche Milchprodukte, Nüsse und viele andere Lebensmittel)
für Allergiker, sensitive Menschen aber durchaus im Individualfall,
vor allem bei zu hohen Konzentrationen allerdings auch für "unbelastete Menschen", zu einem echten Problem werden können.
Bei vielen „Raumschadstoffen" und Emissionen handelt es sich um Belastungen, die vor allem in den ersten Wochen, Monaten des Neubaues problematisch sein können – zahlreiche davon sind spätestens nach einigen Monaten „Gebäudenutzung“ nicht mehr feststellbar.
Da von mir „unterstützte“ Bauherren meist unmittelbar nach Fertigstellung einziehen wollen (oft aus wirtschaftlichen Gründen auch müssen) ist es erforderlich, auch solche kurz/mittelfristige Belastungen möglichst auszuschließen oder zumindest zu minimieren, um zusätzliche Sensibilisierungen auszuschließen. Bei einem Kauf eines bereits etwas „ausgelüfteten“ Hauses erübrigen sich sehr oft solche Bedenken.
Natürlich ist es unerlässlich, nicht nur bei Neubaumaßnahmen sondern auch beim Hauskauf die verwendeten Materialien zu hinterfragen - ich empfehle daher, sich beim Verkäufer möglichst zu erkundigen, welche Produkte insgesamt eingesetzt worden sind (so weit noch nachvollziehbar/an Hand von „Angeboten/ Rechnungen/ Lieferscheinen" der Baufirmen)
Gerne werfe ich in der Folge einen ersten Blick auf diese Liste, um eventuell „kritische“ Produkte zu definieren und zumindest im "Verdachtsfall" eine „Raumluftprüfung“ dringend zu empfehlen.....
(link: Produktbewertung) besser und ausführlicher natürlich Bauteilbeschreibung (link Bauteile).
Wichtig sind dabei die genaue Benennung (Produktbezeichnung, Hersteller) der „Massenbaustoffe“ (Ziegel, Dämmstoffe) und der Oberflächenbaustoffe (Putze, Wandfarben, Holzoberflächen, Fußböden), Benennung des Baujahres! (Manche Risiken sind typisch für spezielle Jahre - z.B. Formaldehyd, Chloranisole in Fertighäusern älterer Generation)
und die Information, ob es in der Familie eventuell bekannte Allergien oder Sensitivitäten (wenn ja, welche- siehe Fragebogen Gesundheit) gibt.
Gesundheitsrisiko Schimmel
Ein wesentlicher, unbedingt zu beachtender Punkt ist natürlich das „Gesundheitsrisiko“ Schimmel –
leider nicht immer „oberflächlich erkennbar“,
und bei Hausbesichtigungen gerne kurzfristig überstrichen und gut „ausgelüftet“.
Da Schimmel fast immer durch Baumängel (mangelhafte Bauausführung) verursacht wird, sollte zumindest ein „technischer“ „Bauprofi“ sich das Haus einmal ansehen – oft ist aber auch aus Referenzen der ausführenden Baufirmen „herauszulesen“ ob es sich um einen „Billigstanbieter“ gehandelt hat oder um eine kompetente Fachfirma mit gutem Ruf in der Region. Spätestens bei begründeten Bedenken ist vor Kaufabschluss natürlich ein technisches Baugutachten - ebenso wie ein Schimmeltest unvermeidbar.
Bei Mietobjekten ist stets die Befragung des Vormierters (oder künftiger Nachbarn) hilfreich.
Aus der EGGBI Schriftenreihe;
Schimmel- gesundheitliche Risiken
Weitere Empfehlungen beim Hauskauf oder vor Abschluss eines Mietsvertrages
Eigene Wahrnehmungen
Verlassen Sie sich gerne auch bis zu einem gewissen Maße auf Ihre eigene „Wahrnehmung“ – ein mehrstündiger Aufenthalt im Haus ergibt oftmals bereits Anzeichen von Gerüchen, die sie als unangenehm oder störend empfinden – spätestens in diesem Falle sollten die oben angeführten Empfehlungen möglichst umfassend durchgeführt werden.
Einzug in Ihre neue Immobilie:
Oft werden beim Einzug ins "Neue Haus" Fehler gemacht -
Generalreinigung mit "bedenklichen" Reinigungsmitteln, Klein-Sanierungen mit emissionsintensiven Produkten, neue Bodenbeläge mit "kritischen" Oberflächen, Klebern, Grundierungen; Badsanierungen mit emissionsreichen Dichtmassen, Klebern - formaldehyd- emissionsintensive Möbel, Produkte mit Weichmachern und bedenklichen Flammschutzmitteln und vieles andere.
Fordern Sie dabei Verarbeiter, Händler und Hersteller - verlangen Sie:
glaubwürdige Nachweise der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der angebotenen Produkte!
Disclaimer und Datenschutz-Hinweis
